Eckdaten

  • Art Haus
  • Lage 57647 Nistertal
  • Kaufpreis 495.000,00
  • Wohnfläche ca. 150
  • Grundstück ca. 29.524
  • Zimmer 6
  • Kellerfläche ca. 70
  • Nutzfläche ca. 330
  • Etagen 3
  • Denkmalschutzobjekt nein
  • Heizungsart Öl-Heizung
  • Stellplatztyp Aussenstellplatz
  • Stellplatzanzahl 7
  • Bezugstermin Kurzfristig
  • Fahrzeit Hauptbahnhof 20 min
  • Fahrzeit nächste Autobahnauffahrt 30 min
  • Fahrzeit nächster Flughafen 60 min
  • Zustand Gepflegt
  • Immobilien-ID 545
  • Provision 4,76%

Immobilie

Einzigartige Lebensoase für Natur-, Pferde- und Hundeliebhaber! Das liebevoll gestaltete Hof- und Mühlen-Anwesen begeistert mit 29.100 qm Freiraum und aussergewöhnlichen Gegebenheiten für ein Leben mit Pferden und Hunden. Erleben Sie Lebensqualität und Entschleunigung! Die nahezu Alleinlage mit eigenem Bachlauf, altem Baumbestand und arrondierten Weidelandflächen lässt bereits den Seltenheitswert dieser Immobilie erahnen. Die Errichtung einer Mühle an selber Stelle wurde bereits 1719 erlaubt. Das stilvolle Zufahrtstor wird von zwei mächtigen Eschen eingerahmt und in jedem Frühling erwacht das Anwesen mit neuer grüner Farbenpracht zu einer prächtigen Naturkulisse. Die ehemalige Getreidemühle wurde bis 1964 gewerblich genutzt. Heute ist das alte Mühlenrad abgebaut und durch eine Turbine ersetzt worden. Statt Mehl wird nun Strom produziert. Die umfassenden Wasserrechte der Mühle sichern eine kostenfreie autarke Stromversorgung und lukrative Stromeinspeisung. In den letzten zwei Jahren erfolgten zahlreiche Gestaltungs- und Ausbau-Investitionen, insbesondere auch für die Pferdehaltung und Hundezucht. Die Möglichkeit zur Hundezucht gemäß § 11 (Genehmigung und Abnahme durch Veterinäramt) liegt vor! In 2019 wurde ein hochwertige Aussenanlage für Hunde erbaut und im Wohngebäude befindet sich auf Kellergeschossebene ein großer, beheizbarer "Hunde"-Raum mit direkter Gartenanbindung und Auslauffläche. Die ebenfalls neu gestalteten Stall- und Boxenbereiche bieten aktuell 6 Großpferden reichlich Platz und Komfort. Das Nebengebäude nahe der Hofeinfahrt wurde pferdegerecht mit 2 Aussen-Boxen ausgebaut. 4 weitere hochwertige Großraumboxen wurden in dem historischen Stall-/Scheunengebäude gestaltet. Ein weiteres Ausstattungs-Highlight ist der genehmigte Reitplatz neben dem Stallgebäude (Trenn- u. Tretschicht muss noch aufgetragen werden). Alternativ zum Reitplatz ist auf derselben Fläche die Erbauung einer Reithalle genehmigungsfähig. Die nächstgelegene Reithalle befindet sich nur ca. 2 km entfernt. Die arrondierten Weidelandflächen sind eingezäunt. Aus den Wohnbereichen des Hauses offenbart sich Ihnen ein wunderschöner Ausblick auf die Weiden und den idyllischen Mühlenbach mit zahlreichen alten Laubbäumen. Angler dürfte das Fischrecht für Bachforellen erfreuen, die in großer Zahl anzutreffen sind.

Mit zur Zeit ca. 150 qm Wohnfläche (EG u. OG) bietet das gepflegte Wohnhaus auch Familien mit Kindern Wohnfreiraum zum Wohlfühlen (max. 4 Schlafzimmer). Das Wohnhaus und der Mühlentrakt bildet eine harmonische Gebäudeeinheit. Die beiden Gebäudebereiche sind im Innenbereich bislang jedoch nicht miteinander verbunden worden. Der historische Mühlentrakt (massiv erbaut; mit noch vorhandener Mühlenausstattung) bietet ein wahrhaft exzellentes Ausbaupotential für eine Wohnflächenerweiterung von bis zu 120 qm. Aufgrund der einheitlichen Geschossebenen können die Wohnflächen ideal mit den früheren Nutzflächen der Mühle verbunden werden, so dass ein eindrucksvolles Wohnambiente mit Mühlen-Akzenten geschaffen werden kann. Ein Bezug der Immobilie ist ohne vorherige Renovierungsmaßnahmen möglich. Die Dacheindeckung des gesamten Gebäudes wurde erst vor ca. 6 Jahren erneuert. Die moderne Viessmann-Ölzentralheizung (ca. 10 Jahre; Vitola 200, 24 KW; mit großem Pufferspeicher) erfüllt die Ansprüche einer zeitgemäßen Zentralheizung. Unter Berücksichtigung des Baujahres erzielt die Immobilie einen vorbildlichen Energieeffizienzwert. Bislang wurde noch kein Kaminoffen installiert (Anschlussmöglichkeit vorhanden). Die doppelt verglasten Aluminiumfenster bedürfen keiner Erneuerung. Die Elektrik des Hauses und der Nebengebäude ist FI abgesichert.

Lage

Die besondere Naturlage des ehemaligen Mühlen-Anwesens wird maßgeblich von dem idyllischen Mühlenbach geprägt, der auf einer Länge von ca. 300 m das fast 3 ha große Grundstück durchläuft. Entlang des Bachlaufs befindet sich im Uferbereich ein eindrucksvoller, alter Baumbestand, der dem Anwesen eine ganz individuelle Naturkulisse verleiht. Im klaren, sauberen Wasser des Mühlenbachs findet sich eine große Anzahl von Fischen. Für Bachforellen besteht ein Fischrecht! Die Wasserrechte der Mühle dürften für jeden Naturliebhaber einen besonderen Mehrwert darstellen! Da auch in trockenen Sommern der Bach bislang immer wasserführend war, bietet das eigene Wasserkraftwerk eine autarke Stromerzeugung.

Die nahezu Alleinlage (distanzierte Ortsrandlage) bietet Ihnen ein hohes Maß an Privatsphäre und Nutzungsmöglichkeiten. Die fast 3 ha Gesamtfläche befindet sich direkt am Hof. Einige Flächen des Weidelandes (ca. 1 ha) sind sogar hundesicher eingezäunt (für Freilauf und Training der Hunde). Die nächstgelegenen Nachbarhäuser befinden sich in sehr "komfortabler" Distanz zum Wohnhaus. Die Immobilie bietet aufgrund der besonderen Lage sowohl ambitionierten Pferdeliebhabern als auch Hundeliebhabern und Züchtern einzigartige Möglichkeiten. Eine Hundezucht-Genehmigung liegt bereits vor und es besteht keine Bellverordnung. Des Weiteren stellt der genehmigte Reitplatz (20x40m) in dieser Aussenbereichslage einen selten vorzufindenden Mehrwert dar (mit Option eines Reithallenbaus). Das in vielerlei Hinsicht aussergewöhnliche Hof- und Mühlen-Anwesen bietet Natur- und Tierliebhabern reichlich Freiraum und einzigartige Optionen für ein Leben mit Tieren. Die Haltung von Hof- und Nutztieren (z.B. Alpakas, Schafe, Ziegen, Hühner) ist möglich. Baugenehmigungen für Unterstände liegen vor.
Vom Hof aus gelangen Sie umgehend auf Flur- und Waldwege, auf denen Sie mit Ihrem Pferd oder Ihren Hunden die herrliche Naturlandschaft des Westerwaldes täglich neu erkunden und genießen können. Erleben Sie Lebensqualität neu!

Zugleich besteht eine exzellente verkehrstechnische Anbindung. Die L 281 verläuft östlich der Grundstücksgrenze. Die nahe gelegenen Verbandsgemeinde-Städte Bad Marienberg und Hachenburg befinden sich nur 8-10 min Fahrzeit entfernt von der Immobilie. Es besteht entsprechend eine vorbildliche Infrastruktur auch für Familien mit Kindern. Kindergärten, exzellente Schulen, Ärzte und Krankenhaus sowie Einkaufsmöglichkeiten befinden sich vor der "Haustüre". Die Region bietet einen sehr hohen Freizeitwert. Schwimmbäder, Reitanlagen, Golfplatz, Kletterwald, Tierpark, Stöffelpark, zahlreiche Seen und Ausflugsziele befinden sich in unmittelbarer Nähe.

Ausstattung

Für die individuelle Nutzung der Immobilie sowie für die Pferde- als auch Hundehaltung erfolgten in den letzten 2 Jahren hochwertige Investitionen in die Gestaltung, die Optimierung und den Ausbau des Hof- und Mühlen-Anwesens. Basierend auf den Wasserrechten der Mühle besteht mit dem eigenen Wasserkraftwerk ein besonderes Ausstattungs-Highlight, welches sowohl die autarke und kostenfreie Eigenstromversorgung garantiert, als auch die lukrative Stromeinspeisung. Die 12 kW Durchlaufturbine von der Firma Ossberger wurde 2018 erneuert; ebenso die Wehranlage mit neuer mechanischer Reinigungsvorrichtung und neuem Treibgutrechen. Zusätzlich zum Eigenstrombedarf wurden bislang monatlich ca. EUR 400,- Einnahmen durch die Strom-Einspeisung erzielt. Die Einspeisung der Stromturbine deckt die kompletten Jahreskosten für das Haus (Öl, Wasser, Versicherung, Grundsteuer etc.). Die jährliche Grundsteuer für das gesamte Anwesen beträgt EUR 119,-.

Das Wohnhaus bietet aktuell ca. 150 qm gepflegte Wohnfläche (EG und OG). Die Ausstattung der Räume ist zeitgemäß. Für die Gestaltung eines modernen und komplett neuen Wohnambientes bedarf es der individuellen Gestaltung. Das großflächige, begehbare Dachgeschoss eignet sich ideal für den wohnlichen Ausbau (ca. 40 qm zusätzliche Fläche). Das Dachgeschoss wurde in der Vergangenheit bereits als Bürofläche genutzt. Weitere ca. 120 qm Ausbaupotential bietet das Mühlengebäude, welches direkt an das Wohnhaus in Massivbauweise angebaut wurde. Auf jeder der drei Geschossebenen lässt sich eine direkte Anbindung zu den Wohnbereichen gestalten. Alternativ bietet das historische Mühlen-Ambiente eine Traumkulisse für kreative Wohnraum-Architekur. Die Mühlenaustattung ist teilweise noch vorhanden und lässt sich wohnlich integrieren. Ob Künstler-Atelier, Hof-Kaffee, Ferienwohnung oder einfach nur Einliegerwohnung, der Mühlenbereich animiert zur individuellen Gestaltung. Der idyllische Mühlenbach mit Überflutungsablauf prägt in seinem Verlauf die fast 3 ha große Grundstücksfläche und die grandiose Naturkulisse dieser eindrucksvollen Lebensoase. Es besteht u.a. ein Fischrecht für Bachforellen, die reichlich vorzufinden sind und ein Beleg für die vorbildliche Wasserqualität sein dürften. Der Mühlenbereich und alle weiteren Gebäude stehen nicht unter Denkmalschutz. Die Immobilie ist an die öffentliche Wasserversorgung und Kanalisation angeschlossen! Die Stromanbindung wird vor allem für die Stromeinspeisung benötigt.

Das ca. 100 qm große Stallgebäude wurde von innen renoviert (Boden u. Dachstuhl) und mit vier hochwertigen Pferdeboxen ausgestattet. Die stilvoll-schönen und komfortablen Boxen sind ca. 4,00 x 4,00 m bzw. 4,00 x 5,50 m groß. Das Nebengebäude in der Hofzufahrt wurde ebenfalls pferdegerecht gestaltet und bietet nun zwei Aussenboxen, die auch als Offenstall mit direkter Weidelandanbindung überzeugen. Alternativ können Nicht-Pferdehalter das Gebäude als Großgarage verwenden (Einfahrtstor vorhanden). Besonderes Ausstattungs-Highlight für ambitionierte Reiter ist der genehmigte Reitplatz (20 x 40 m). Der Unteraufbau und die Drainagen sind bereits vorhanden; zur Fertigstellung muss noch die Trenn- und Tretschicht aufgetragen werden. Alternativ besteht die Option für die Erbauung einer Reithalle. Die ebenen Weidelandflächen sind eingezäunt und bieten Zugangsbereiche an den Mühlenbach für die Trinkwasserversorgung.

Hundeliebhabern bietet die Immobilie erstklassige Gegebenheiten für die Hundezucht oder einer Hundepension. Im Innenhof des Anwesens wurde 2019 eine ca. 300 qm große und hochwertige Hundeauslauf- und Zwingeranlage errichtet. Die Genehmigung und Abnahme durch das Veterinäramt gemäß § 11 ist bereits erfolgt. Des Weiteren besteht keine Bellverordnung, so dass Hundeliebhaber paradiesische Gegebenheiten vorfinden. Des Weiteren wurde im Wohngebäude ein ca. 65 qm großer, beheizbarer Kellerraum für die Bedürfnisse einer verantwortungsvollen Hundezucht ausgebaut. Es besteht eine direkte Anbindung in den Aussenbereich mit eingezäunter Auslauffläche für Welpen und Junghunde. Die Hofflächen sowie eine direkt am Haus angrenzende Grünland- und Weidefläche (ca. 4.000 qm) ist für den Freilauf der Hunde eingezäunt worden. Des Weiteren ist eine rund 6.000 qm große Grünlandlandfläche/Weide hundesicher für das Training und den Freilauf von Hunden eingezäunt (hochwertiger Wildschutzzaun). Aus den Wohnbereichen des Hauses haben Sie einen herrlichen Ausblick auf alle Hofbereiche und die Weiden.

Keller Einliegerwohnung vorhanden Einbauküche Rollladen vorhanden

Sonstiges

Ihr direkter Ansprechpartner für Fragen und weitere Informationen: Dipl.-Kfm. Klaus-Peter Held; Tel. 02741-9757190 oder Mobil 0170-9988979.

Überzeugen Sie sich bei einer Besichtigung von der Lebensqualität und den einzigartigen Gegebenheiten, die Ihnen dieses Anwesen zu schenken vermag. Die Immobilie bietet insbesondere Pferde- und Hundeliebhabern aussergewöhnliche Lebensoptionen. Das Hof- und Mühlen-Anwesen ist eine Lebensoase zum Genießen und Entschleunigen. Menschen auf der Suche nach mehr Freiraum und Freiheit dürften von dem Objekt begeistert sein. Die bestehenden Wasserrechte für eine autarke und lukrative Stromerzeugung sowie die Reitplatz-Genehmigung und die Hundezucht-Genehmigung stellen einen kostbaren Mehrwert für die künftige Nutzung der Immobilie dar.

Alle Angaben in diesem Exposé basieren auf Informationen, die vom Eigentümer stammen. Trotz sorgfältiger Prüfung der Objektangaben übernehmen wir keine Gewähr für die Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit der Angaben.

Der Makler-Vertrag mit HELD Immobilienwerte kommt durch schriftliche Vereinbarung oder durch die Inanspruchnahme unserer Maklertätigkeit auf der Basis des Objekt-Exposés zustande.

Energieausweisangaben

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  • Enerigeausweistype Bedarfsausweis
  • Energiekennwert 137 KWh(m²*a)
  • Energieeffizienzklasse E
  • Energieausweis erstellt am 30.06.2017
  • Energieausweis gültig bis 30.06.2027
  • Heizungsart Öl-Heizung
  • Befeuerung / Energieträger Öl
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